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500zcw.net全联房地产商会创会会长聂梅生: 市场化

时间:2019-01-03 04:09来源:未知 作者:admin 点击:
中国养老业现在最困扰的问题应该是盈利模式、法律法规不闭合,导致我们只能摸着石头过河、见招拆招。 随着中国老龄化问题的日益凸显,以及中国家庭开始出现的小型化、少子化特

  中国养老业现在最困扰的问题应该是盈利模式、法律法规不闭合,导致我们只能摸着石头过河、见招拆招。

  随着中国老龄化问题的日益凸显,以及中国家庭开始出现的小型化、少子化特点,养老问题异常棘手。2018年8月民政部发布的2018年二季度全国社会服务统计数据,中国养老床位目前合计约达到729.54万张,而在中国仅护理型老人就高达4000万,供需存在很大缺口。

  上述背景之下,多层次构建养老体系被大力提倡,各类资本也高度关注养老业。针对我国养老业当前发展现状及未来方向,21世纪经济报道记者专访了清华校友总会房地产协会会长、全联房地产商会创会会长、清朋华友学子园创始人聂梅生,并从政府、市场、企业等多角度剖析了当下养老市场发展遇到的问题并试图探求解决方法。

  聂梅生:第一,国家给予养老的补助在逐渐增加。这些福利基本是普惠型的,不根据收入水平区分;第二,政府分管养老的机构增多,改变了以往仅靠民政部一家管理,力量单薄的局面;第三,国家关于农地、产业用地、原来闲置用地的改造陆续出台了一些政策,包括用地的审批也比以往更加便捷,大幅度降低了土地成本,也就意味着老年人支付的养老费用也会降低。

  但是客观来看,还存在一些不到位的地方,比如对于养老机构来说,金融、资金方面得到的支持力量还不足,央行、银保会、证监会等部门对养老的支持还不很明显,金融、贷款、杠杆等配套政策还不够明确,缺乏专项资金支持;此外,中国政府没有持续的钱可以补到老人社保和医疗的账户中,老年人入住养老机构没有补贴,而且全国医疗保险报销不并轨,医疗资源不能共享。

  聂梅生:过去最困扰的问题是人的观念,中国人信奉养儿防老,但现在这个观念正逐渐淡化,现在最困扰的问题应该是盈利模式、法律法规不闭合,导致我们只能摸着石头过河、见招拆招。

  养老业没有各类配套贷款,前期资金只能依靠押金制来覆盖建设费用。但关于押金制中国并没有相关文件可以依据,一不小心就会容易变成所谓的“乱集资”,尽管美国的养老院都是采用这种制度,并且是合法的。如果我能有机会给人大提案,我最想建议的就是让押金制度合法化,另外可以让社保基金、养老基金、医疗保险进入养老,降低融资成本。只有地根、银根都降了,养老机构的成本才会下降,利润才会提升,这个产业才能发展起来。

  我曾经提出过“双零模式”,就是让土地成本和融资成本都趋近于0,清朋华友就是依靠这种模式的逻辑做起来的。有人认为,便宜的土地这个要求太理想化了,但其实不然。现在远郊、农村用地、产业用地空置还不少,又不可以建成商品房,能改造成养老院。

  聂梅生:主要有三种。第一种,针对55-80岁老人的养老机构,大约占市场的75%,价格在7000-15000元/月。老人对这种养老机构提供的服务要求是要享受到比在家更好的生活,比如可以发展兴趣、学习新的才艺、和亲友共同旅游等。

  第二种,针对失能半失能老人的医养结合养老机构,大约占市场的20%,价格在10000-15000元/月,有些甚至高达20000元/月。其实主流的“医养结合”这个说法并不严谨,因为医院并不是刚需,健康才是,所以准确来说应该是“康养结合”。现在一些康复性的养老机构非常赚钱,因为很多有需求的老人行动不便,没有办法所以愿意花这个钱,甚至愿意把以前的积蓄花销在这上面。

  第三种,就是治疗型或者临终护理的部分,占5%以下,这部分必须在医院才能完成。

  《21世纪》:我们观察到现在市场上很多的机构养老产品都属于中高端,很难惠及大多数普通老年人,所以市场化是否就意味着会让养老变成奢侈品?

  聂梅生:不能说是市场化让养老变成中高端,而是市场为了盈利选择了中高端人群。市场主体考虑的是收入要覆盖成本,对产业来讲,盈利才是最终目的。当然这个市场也不会因为过分追逐规模和高周转而像房地产行业一样形成资产泡沫。中低端的养老这应该归属政府管,但是目前这块还比较缺失。

  聂梅生:现在医疗资源并不稀缺,好医院很多,想做医养结合的医院也不少,难点就在于如何把“医养结合”这个概念变得可操作。医养结合复杂在它是多种产业的结合,涉及金融、保险、建设、服务、售后、长期管理等多个板块,然后还有形成自己的商业模式。现在市场上做医养结合养老院面临的普遍问题是没有很好的规划设计、没有很好的运营管理团队、没有资金等等。但是也有成功的案例。比如,河北燕达集团,它在一开始很长的一段时间都处于资金困难状态,但后来由于可以参与医疗报销,这样不仅医院有人去,就连老年公寓也有人去了,从而突破了资金的困境,并且原本亏损的医院反而成了亮点。

  聂梅生:社区养老商业化很难。因为社区归属居委会管辖,又涉及物业,如果开发商想进军社区养老的话,不可避免要和居委会和物业打交道,在沟通交流上是一个难点;另外,还需要重新组专业的队伍来做社区养老,不能依靠现有的以保安为主的物业管理。新的管理团队必须要经过培训,有素质,护理员要组织考试。

  做一个特别小的事情和一件特别集中的事情花费的精力是相当的,社区养老这块目前来说太分散,对于不能积累出上亿规模的集团不具有投资价值。当然如果是像保利这样的大集团,在全国范围积少成多地去做是可行的。

  聂梅生:居家养老商业化整体来看是消费在起作用。居家养老直接深入到老人家里,既不通过物业,也不通过居委会。其实网上购物、点外卖、预约家政服务就是居家养老的一种方式。即便是在养老公寓,也需要居家养老,互联网的派送和上门服务可以解决很多问题,它甚至可以提供护理服务。在互联网深入千家万户的今天居家养老这块的市场其实很大,当然这面对的消费群体主要还是文化老人,起码要会使用手机APP。

  聂梅生:金融机构的兴趣主要在养老。现在养老做得好的企业利润率可以高达10%左右,而长租公寓的利润率只有2%,二者相差甚远。对于金融机构来说,长租公寓投资回报率太低了,而中高端的养老投资回报率比较高,做得好的基本都在8%-10%左右。

  聂梅生:总体来说是会越来越好的。从需求角度来看,整个中国的养老消费比例数稳定,加上因为之前实行独生子女政策,老年人的相关需求会越来越旺盛;从供给角度来看,目前机构养老可以解决中国大约5%的养老问题,未来起码可以达到10%,不少集团、企业都盯着机构养老这块。(编辑:陆宇,如有建议意见请联系:,)

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